Les plaintes de MRE et de copropriétaires non-résidents sont fréquentes : charges mal justifiées, assemblées générales dont ils n’ont jamais été informés, décisions prises en leur absence alors qu’ils financent l’immeuble depuis la France. Ce sentiment d’impuissance n’est pas une fatalité : le cadre légal marocain permet de gérer son appartement à distance et de faire valoir ses droits.
Le cadre légal de la copropriété au Maroc
La copropriété des immeubles bâtis est régie par la loi n° 18-00, promulguée par dahir du 3 octobre 2002 et complétée par la loi n° 106-12 en 2016. Dès qu’un immeuble est divisé en lots, un syndicat des copropriétaires est automatiquement constitué. Doté de la personnalité morale, il assure la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et est représenté par un syndic désigné par l’assemblée générale.
Le règlement de copropriété fixe la destination des parties privatives et communes, la répartition des charges et, souvent, certaines restrictions sur la location ou l’usage professionnel des lots. Les droits du copropriétaire s’inscrivent également dans le cadre du Code des droits réels (loi n° 39-08).
Le nouveau décret comptable des syndics
Le décret n° 2-23-700 du 23 janvier 2025, publié au Bulletin officiel n° 7466, fixe des règles comptables spécifiques aux syndicats des copropriétaires. Deux apports concernent directement le propriétaire qui gère son bien depuis la France.
Une comptabilité d’engagement
Les charges et les produits sont enregistrés à la date de leur engagement, indépendamment de leur règlement effectif.
Des comptes individuels détaillés
Le syndic doit ventiler les sommes dues par chaque copropriétaire selon la nature des dépenses — opérations courantes, travaux, avances et emprunts — au lieu de présenter un total global impossible à vérifier à distance.
Charges impayées et contestation des assemblées générales
Le syndic recouvre les charges impayées, d’abord par mise en demeure, puis par voie judiciaire si nécessaire. L’action se prescrit par cinq ans : un arriéré ancien peut donc encore être réclamé après plusieurs années.
Les décisions prises en assemblée générale peuvent être contestées dans un délai de deux mois devant le tribunal de première instance du lieu où se trouve l’immeuble. Ce délai court exige une vigilance particulière lorsqu’on vit à l’étranger.
En cas d’achat d’un appartement ancien, l’acquéreur peut être tenu de dettes laissées par le vendeur envers le syndicat des copropriétaires. Une attestation de situation des charges doit être exigée avant toute signature.
Gérer son appartement marocain depuis la France
Un compte en dirhams convertibles, alimenté depuis la France, permet de régler les charges par ordre permanent et de conserver la trace de chaque paiement. En cas d’achat dans le neuf, une procuration précise doit viser expressément la réception du bien et la formulation de réserves : un mandataire qui prend les clés sans réserve peut compromettre les recours contre le promoteur.
Si vous êtes résident fiscal français, les comptes ouverts au Maroc doivent être déclarés selon les règles applicables. Si vous louez votre bien, la loi de finances 2026 institue une retenue à la source de 5 % sur certains loyers à partir du 1er juillet 2026, à intégrer dans le calcul de la rentabilité locative.
Check-list du copropriétaire à distance
- Le règlement de copropriété a été lu avant l’achat.
- L’attestation de situation des charges du vendeur est obtenue.
- Une adresse électronique est communiquée au syndic pour les convocations.
- Le compte individuel détaillé est demandé chaque année.
- Les paiements passent par un compte traçable.
Questions fréquentes
Puis-je contester une décision prise en mon absence ? Oui, dans un délai de deux mois à compter de sa notification, devant le tribunal de première instance compétent.
Le syndic me réclame des charges vieilles de quatre ans : est-ce possible ? Oui, l’action en recouvrement se prescrivant par cinq ans.
Défendre vos droits de copropriétaire depuis la France
Le Cabinet El Qatib assiste les MRE dans l’analyse du règlement de copropriété, la vérification des comptes du syndic, la contestation d’une décision d’assemblée générale, le recouvrement ou la contestation de charges et la réception d’un bien neuf.
Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Textes à jour au mois d’octobre 2026 ; chaque situation appelle une analyse individuelle.